משהו חדש קורה בצפון-מזרח תל אביב. שילוב בין פרויקטים חדשים, שדרוג תשתיות ותכנון עירוני רחב משנה בהדרגה את פניה של נווה שרת - והופך אותה לאחת השכונות המסקרנות בעיר
במשך שנים נחשבה נווה שרת לאחת השכונות השקטות והפחות מדוברות בצפון-מזרח תל אביב. היא אמנם נהנתה ממיקום נגיש יחסית ומקרבה לצירי תנועה מרכזיים, אך בהשוואה לשכונות אחרות בעיר, נותרה מחוץ למוקדי העניין המרכזיים של שוק הנדל"ן המקומי.
בשנים האחרונות התמונה מתחילה להשתנות. פרויקטים חדשים, תוכניות פיתוח עירוניות, שדרוג תשתיות ותהליכי התחדשות רחבים הופכים את השכונה בהדרגה לאחד האזורים המסקרנים בעיר - כזה שממחיש כיצד אזורים ותיקים בתל אביב משנים את אופיים ומתאימים את עצמם למציאות עירונית חדשה.
השינוי הזה לא מתרחש ביום אחד, וגם לא נובע רק מהקמה של בניינים חדשים. מדובר בתהליך רחב יותר שמשלב בין תכנון עירוני, חידוש תשתיות, שיפור הנגישות ושינוי הדרגתי בהרכב האוכלוסייה ובאופי סביבת המגורים. במובנים רבים, נווה שרת הפכה לדוגמה מעניינת לאופן שבו תהליכי התחדשות עירונית בתל אביב משפיעים לא רק על קו הרקיע, אלא גם על החיים עצמם בתוך השכונה.
שכונה ותיקה שנבנתה בעידן אחר
נווה שרת הוקמה בשנות החמישים והשישים כחלק מהתפתחותה של תל אביב לכיוון צפון-מזרח העיר. במשך עשרות שנים היא התאפיינה בבנייה נמוכה יחסית, שטחים פתוחים רבים ואופי קהילתי מקומי. למרות מיקומה בעיר עצמה, היא נתפסה לעיתים כאזור מעט מנותק ממרכזי הביקוש הבולטים של תל אביב, במיוחד בהשוואה לאזורים כמו הצפון הישן או מרכז העיר.
אלא שבעשור האחרון החלו להתרחש בעיר תהליכים שמשפיעים גם על שכונות שבעבר נותרו מעט מחוץ למוקדי ההתפתחות המרכזיים. מחירי הדיור הגבוהים בתל אביב, המחסור בקרקעות פנויות והצורך בחידוש מבנים ותשתיות ישנות הובילו להתרחבות משמעותית של תוכניות פיתוח והתחדשות גם באזורים ותיקים יותר בעיר.
לצד זאת, עיריית תל אביב מקדמת בשנים האחרונות מדיניות שמנסה להרחיב את מוקדי הפיתוח מעבר למרכזי הביקוש המסורתיים, תוך חיזוק תשתיות תחבורה, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים בשכונות ותיקות. נווה שרת, בשל המיקום שלה והיקפי הקרקע היחסיים שנותרו באזור, הפכה לחלק משמעותי מהמגמה הזו.
לא רק בניינים חדשים - שינוי של סביבת המגורים כולה
כאשר מדברים על התחדשות עירונית, רבים חושבים בעיקר על הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים חדשים במקומם. בפועל, בשכונות כמו נווה שרת מדובר בתהליך רחב בהרבה. השינוי כולל גם תכנון מחדש של המרחב הציבורי, הרחבת מדרכות, שדרוג כבישים, יצירת שטחים ירוקים ושיפור החיבור בין אזורי המגורים למוקדי תעסוקה ותחבורה.
אחד ההבדלים הבולטים בין תוכניות ישנות של תמ"א נקודתית לבין פרויקטים חדשים יותר של התחדשות עירונית בתל אביב הוא המעבר להסתכלות מתחמית רחבה. במקום לחדש בניין בודד בלבד, הרשויות והיזמים פועלים כיום במקרים רבים על מתחמים שלמים, מתוך ניסיון לייצר סביבת מגורים מתפקדת ואיכותית יותר לאורך זמן.
המשמעות היא שהשינוי בשכונה לא נמדד רק במספר הדירות החדשות שנבנות בה, אלא גם באופן שבו התושבים מתנהלים במרחב עצמו. איכות ההליכה ברחוב, הנגישות לתחבורה ציבורית, הקרבה למוסדות חינוך ולשטחים פתוחים - כל אלה הפכו לחלק בלתי נפרד מתכנון שכונות מתחדשות בעיר.
התחבורה משנה את מפת הביקושים בעיר
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר שמשפיעים בשנים האחרונות על אזורי פיתוח בתל אביב הוא נושא התחבורה. פרויקטים של רכבת קלה, נתיבי תחבורה ציבורית ושיפור הקישוריות בין אזורי העיר משנים בהדרגה גם את האופן שבו אנשים בוחרים היכן לגור.
נווה שרת נהנית ממיקום שנמצא בקרבה יחסית לצירי תנועה מרכזיים כמו דרך נמיר, כביש 4 וציר איילון, ובמקביל מושפעת גם מהשינויים התחבורתיים הרחבים יותר באזור גוש דן. ככל שהעיר הופכת צפופה יותר והחזקת רכב פרטי הופכת למורכבת ויקרה יותר, עולה הביקוש לאזורים שמאפשרים נגישות גבוהה יחסית גם ללא תלות מלאה ברכב.
החיבור בין תכנון תחבורתי לבין פיתוח מגורים הפך בשנים האחרונות לחלק מרכזי כמעט בכל תוכנית עירונית רחבה בתל אביב. זו גם אחת הסיבות לכך ששכונות שבעבר נתפסו כמרוחקות יחסית ממרכז העיר מתחילות למשוך עניין חדש מצד רוכשים ומשקיעים.
שינוי האוכלוסייה מביא איתו צרכים חדשים
כמו שכונות רבות אחרות בעיר, גם נווה שרת חווה בהדרגה שינוי בהרכב האוכלוסייה. לצד תושבים ותיקים שמתגוררים באזור במשך עשרות שנים, נכנסות לשכונה גם משפחות צעירות, זוגות ומשפרי דיור שמחפשים סביבת מגורים עירונית אך מעט פחות צפופה מאזורי המרכז הוותיקים של תל אביב.
השינוי הזה משפיע גם על סוגי השירותים והמרחבים שמתפתחים באזור. בתי קפה שכונתיים, שטחי מסחר קטנים, מוסדות חינוך ופתרונות תחבורה הופכים לחלק מהשינוי הרחב שעובר על הסביבה כולה. במקביל, עולה גם החשיבות של תכנון שמצליח לשלב בין הצרכים של האוכלוסייה הוותיקה לבין אלו של הדיירים החדשים שנכנסים לשכונה.
זו אחת הסיבות לכך שתהליכי התחדשות עירונית מצליחים יותר כאשר הם אינם מתמקדים רק בהוספת יחידות דיור, אלא גם ביצירת סביבת חיים שמותאמת לעירוניות של השנים הקרובות.
מהתחדשות נקודתית לתכנון רחב היקף.
אחת המגמות הבולטות כיום בשוק הנדל"ן העירוני היא המעבר מתכנון נקודתי להסתכלות רחבה יותר על סביבת המגורים כולה. במקום פרויקטים מבודדים שמייצרים שינוי חלקי בלבד, יותר ויותר תוכניות מתמקדות ביצירת רצף עירוני מתפקד - כזה שמחבר בין מגורים, שטחים ציבוריים, תחבורה ושירותים עירוניים.
במסגרת המגמה הזו ניתן לראות גם פרויקטים חדשים בתל אביב שמנסים להשתלב בתכנון רחב יותר של הסביבה ולא לפעול כמתחם מנותק מהשכונה עצמה. דוגמה לכך ניתן לראות בפרויקט YARD של אקרו נדל"ן בנווה שרת, המשתלב בתהליך הפיתוח הרחב שעובר האזור בשנים האחרונות. הפרויקט משקף את הניסיון לייצר סביבת מגורים מודרנית בתוך שכונה ותיקה שנמצאת בתהליך שינוי, תוך התייחסות גם למרחב הציבורי ולחיבוריות העירונית שסביבו.
הגישה הזו בולטת במיוחד בשכונות שנמצאות בשלבי מעבר עירוני, כמו נווה שרת, שבהן הפיתוח החדש לא מתרחש על שטח ריק אלא בתוך מרקם קיים עם היסטוריה, תושבים ותיקים ומבנה שכונתי שנבנה לאורך עשרות שנים.
השינוי שעוברת תל אביב כבר לא מתמקד רק במרכז העיר
במשך שנים רבות עיקר תשומת הלב הנדל"נית בתל אביב הופנתה למרכז העיר, לצפון הישן ולאזורים הסמוכים לים. אלא שכיום, ככל שהעיר מתפתחת ומחפשת פתרונות לצפיפות ולמחסור בקרקע, תהליכי הפיתוח מתרחבים גם לשכונות נוספות בצפון ובמזרח העיר.
נווה שרת היא דוגמה בולטת לתהליך הזה. השינוי שהיא עוברת אינו מבוסס רק על פרויקט כזה או אחר, אלא על שילוב של כמה מגמות שפועלות במקביל - התחדשות מבנים ישנים, שיפור תשתיות, חיזוק התחבורה העירונית ועלייה בביקוש לסביבות מגורים שמציעות איזון בין עירוניות לבין מרחב מגורים נעים יותר.
בסופו של דבר, ההתחדשות של שכונות ותיקות בתל אביב אינה מסתכמת בהחלפת בניינים ישנים בחדשים. מדובר בתהליך רחב יותר שמשפיע על הדרך שבה העיר נראית, מתפקדת ומתפתחת. נווה שרת ממחישה כיצד שינוי עירוני יכול להתבצע בהדרגה, דרך שילוב בין תכנון ארוך טווח, חידוש סביבת המגורים והתאמה למציאות העירונית המשתנה של תל אביב.