תל אביב ממשיכה להוביל את שוק הדיור בישראל הודות לשילוב נדיר בין מוקדי תעסוקה, תרבות, חינוך ושירותים עירוניים שממוקמים באופן נגיש במרחק הליכה ורכיבה. גורם נוסף שגרם לעליה בביקוש לדירות בתל אביב הוא פרויקט הרכבת הקלה - אשר הקו האדום שלה פועל החל משנת 2023, כאשר הקווים הירוק והסגול עתידים להיפתח בשנים הקרובות. פרויקט הרכבת הקלה מחזק קישוריות בין שכונות בתל אביב, מנגיש את כלל חלקי העיר ומצמצם תלות ברכב פרטי, ובכך מהווה מרכיב משמעותי בעלייה לביקוש למגורים בתל אביב.
גם מבחינת תוכניות מתאר לבניה - עיריית תל אביב מובילה, ומקדמת את התכנית הכוללת להתחדשות עירונית (תא/5555), שאמורה להחליף את מנגנוני תמ"א 38 ומעניקה ודאות תכנונית יחסית: היכן ניתן להרוס-לבנות, היכן לעבות, ומהם עקרונות הבינוי, התשתיות והמרחב הציבורי לפיהם יש לפעול לצורך שמירה על המרקם העירוני הקיים. תכנית זאת מאפשרת לקצר את זמני ההמתנה לקבלת היתר בניה, ומאפשרת תכנון איכותי בקנה מידה שכונתי.
עניין של מספרים: מה גורם לביקוש גבוה של נדל"ן בתל אביב?
הביקוש הגבוה לדירות חדשות בעיר נובע מקרבה יומיומית למוקדי תעסוקה (הייטק, פיננסים, סטרטאפים ועוד), מוסדות אקדמיים ושירותים קהילתיים, יחד עם שינויים מהותיים בתשתיות התחבורה בתוך המטרופולין. לפי נתוני הלמ"ס לחציון הראשון של 2024, תל אביב הובילה את התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, עם שיעור חריג-גבוה של 80% מהתחלות בנייה שמקורן בהתחדשות, מתוך כלל הפרוייקטים שהחלה הבניה שלהם בתל אביב. נתון זה משקף כיצד "מנוע הצמיחה" העיקרי של היצע הדירות העירוני עובר דרך פרויקטים של חידוש או בנייה מחדש בתוך מרכז האוכלוסין קיים בלב העיר, לעומת בנייה על קרקעות חדשות בשולי העיר.
עיר קיימת מול "שולי העיר": למה התחדשות עירונית עדיפה?
בנייה על שטחים פתוחים בשולי המטרופולין כרוכה לרוב בזמן אישורים וביצוע ארוך, השקעות יקרות יותר בתשתיות שיאפשרו מגורים (כבישים, ניקוז, תחבורה ציבורית, מוסדות ציבור), ותלות גבוהה יותר ברכב פרטי. מחקרים ודוחות של ה-OECD מצביעים בעקביות על כך שפיתוח מרחבי מפוזר (Urban Sprawl), כלומר בניה בשטחים חדשים הממוקמים רחוק יותר ממרכז העיר הקיים, כרוך בעלויות חיצוניות גבוהות יותר באופן משמעותי, ומגדיל את עומסי התנועה בכבישים המובילים אל מרכז העיר. לעומת זאת, מודל בניה של התחדשות עירונית תומך בצמיחה מרוכזת ויעילה יותר סביב צירי תחבורה ושירותים קיימים, ובכך מקטין ק"מ נסועה לנפש ומיטיב עם קיימות ואיכות חיים עירונית, תוך שיפוץ מרחבים קיימים וייעול קיבולת יחידות הדיור לכל מ"ר.
גם בישראל, המשרד להגנת הסביבה מקדם מדיניות מפורשת לשמירה על שטחים פתוחים ולהעדפת התכנסות בערים הקיימות - היגיון תכנוני שמחזק את ההתחדשות העירונית ומצמצם פגיעה במערכות טבע. במילים אחרות: כשבונים בתוך העיר, מנצלים תשתיות קיימות, משפרים את המרחב הציבורי ומנצלים שטח מאוכלס ביעילות גדולה יותר.
איך זה נראה בשטח: שכונות מתחדשות בתל אביב
היישום המעשי של פרויקטים חדשים בתל אביב המבוססים על עקרונות התחדשות עירונית, ניכר בשכונות שבהן ההתחדשות אינה פרויקט של בנין אחד - אלא מהלך שכונתי שלם, עם עירוב שימושים של שילוב עסקים בקומה הנמצאת במפלס הרחוב, חיבורים לצירי תחבורה נגישים ופיתוח מרחבים ציבוריים.
כך למשל, פרויקט ההתחדשות העירונית GO YAFO TEL-AVIV של אקרו נדל"ן, ממוקם לאורך ציר היינריך היינה, קרוב לשדרות ירושלים (ציר רכבת קלה), ומשלב תמהיל דירות חדשות ומסחר בקומת רחוב. מדובר במתחם של חמישה בניינים בני 15-17 קומות שיחליפו בנייני תעשייה ומגורים ישנים בלב יפו. בכך הפרויקט מהווה דוגמה לתוספת היצע דירות בלב המטרופולין, תוך הישענות על תשתיות קיימות ונגישות בין-עירונית.
גם בדרום-מזרח העיר מתקדמות יוזמות בפירוק-בינוי בשכונות ותיקות. בקריית שלום, לדוגמה, אושרה תכנית פינוי-בינוי בהובלת אקרו נדל"ן, להקמת כ-198 דירות חדשות במקום שיכונים ישנים. מדובר במהלך שמדגים כיצד התחדשות יכולה לחדש ולייעל את קיבולת הדיור על פני שטח מאוכלס, לשפר נראות מרחב ציבורי ולהתחבר לצירי תחבורה.
בשורה התחתונה
תל אביב מובילה בפרויקטים חדשים של התחדשות עירונית כי היא משלבת בין הרחבת היצע דירות בתוך מרכז העיר, לצד בנייה שמבוססת על עקרונות סביבתיים וקהילתיים של התחדשות עירונית יעילה. פרויקטים בלב העיר נהנים מנגישות לרכבת הקלה ולקווי תחבורה ראשיים, מחזקים רחובות מסחריים קיימים ומרחבים ציבוריים - ובכך מעניקים ערך משמעותי לחיי קהילה ומשפרים את רמת החיים. עבור מי שמעדיפים חיים עירוניים "קרוב להכול", הבחירה לגור בפרויקט התחדשות עירונית בתוך מרקם עירוני קיים היא לרוב החלטה שקולה יותר מאשר מעבר לשכונות חדשות בשולי העיר - הן מבחינת איכות חיים והן מבחינת עקרונות תכנון ברי-קיימא.