כמה יעלה לכם פירעון מוקדם של המשכנתא?

"עמלת פירעון מוקדם" מתארת קנס שאותו גובה הבנק כאשר נוטלי משכנתאות מעוניינים להחזיר את ההלוואה או חלק ממנה בתאריך קרוב יותר מזה שאליו התחייבו. בפועל, עמלת הפירעון מורכבת מכמה סעיפים שונים והיכרות איתם יכולה לסייע בקבלת החלטה לגבי הצעד הבא. מי שיודע כמה יעלה לו הפירעון המוקדם יחליט האם משתלם יותר לבצע מיחזור משכנתאות, או לברר מלכתחילה באיזה בנק עדיף לו לקחת את ההלוואה. 

עמלת פירעון מוקדם מורכבת בראש ובראשונה מעמלה תפעולית בגובה 60 ש"ח. זו עמלה שתמיד קיימת, בלי קשר לתאריך המיחזור ובכל הבנקים בארץ. בנוסף, הבנק גובה עמלה על אי הודעה מראש וזאת בגובה 0.1% מההחזר. במידה ותודיעו לבנק 10 ימים מראש, לא תצטרכו לשלם את העמלה הזו.

הדברים קצת מסתבכים עם עמלת מדד ממוצע שרלוונטית בהלוואות צמודות מדד בלבד. כאן נגבית עמלה של מחצית משיעור המדד החודשי למי שיש לו הלוואה צמודה למדד והוא בוחר להחזיר אותה לפני ה-15 לחודש, בעוד מי שמחזיר את ההלוואה מה-16 לחודש והלאה לא ישלם את העמלה אך כן יספוג את המדד.

כל מה שצריך לדעת על עמלת היוון

המרכיב של עמלת היוון הוא המשמעותי ביותר בתוך פירעון מוקדם של המשכנתא. את העמלה הזו הבנק גובה במקרים שבהם הוא נאלץ לספוג ירידה של הריבית בין התאריך שבו לקחתם את ההלוואה לבין המועד שבו בחרתם להחזיר אותה. אם סיכמנו על ריבית של 3% ל-20 שנה ועכשיו נותרו 15 שנים אך הריבית בהלוואה לתקופה כזו היא 2.5%, הבנק יגבה עמלה כי את הכסף הוא יצטרך להלוות ללקוח אחר בריבית נמוכה יותר מזו שאותה התחייבתם לשלם.

לחילופין, במקרים שבהם המשכנתא המקורית היא לריבית בגובה 2.5% וביום שמחזירים אותה הריבית תהיה 3%, הבנק לא יגבה עמלת היוון ושאר הסעיפים שהוזכרו (עמלה תפעולית, עמלת אי הודעה מראש ועמלת מדד ממוצע) יקוזזו מהחישוב הסופי. 

מתי משלמים עמלת היוון וכמה כסף היא שווה?

במסלולים שבהם לא מתחייבים לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה גם לא משלמים עמלת היוון, כמו למשל במשכנתא על בסיס משתנה לתקופה קצרה ובהצמדה לריביות פריים, מט"ח וכן הלאה. מנגד, במסלולים בריבית קבועה עמלת ההיוון מחושבת לפי הפרש הריביות כפול מספר השנים שנותרו כפול הסכום שאותו מחזירים לבנק.

לסיכום, בניית תמהיל משכנתא ובדיקה של מצב החשבון בכל רגע נתון יכולים לסייע להחליט האם משתלם לפרוע את ההלוואה או למחזר אותה. כמו כן, עמלת ההיוון בכל משכנתא נקבעת לפי שורה ארוכה של פרמטרים וכדאי לבחון אותה מול נציגי הבנק.