שאלות חשובות לפני השקעה בנדל"ן

האם יש הגיון בתוכנית העסקית?

בתחום ההשקעות נהוגה האמירה "הנייר סופג הכל". לאחרונה שונתה אמירה זו ל"אקסל סופג הכל". ניתן להזין נתונים מספריים שמפיקים דו"חות תשואה ורווח עתידיים אופטימיים אך נתונים אלה אינם מעוגנים במציאות.

בפועל, חלק מהגופים העסקיים המציגים אפשרויות השקעה בנדל"ן, במיוחד קרנות השקעה, אינן מבצעות את החישובים בהתבסס על תרחיש פאסימי בו השוק משתנה, קיימים תיקונים בלתי צפויים בנכס או שעליית המחירים הצפויה לא התרחשה. לכן ודאו כי המספרים המוצגים לפניכם כוללים גם התחשבות בתרחישים לא צפויים.

האם הגוף שינהל את הנכס הוכיח כי הוא מסוגל לעמוד ביעדים המוצגים?

הגוף המלווה את העסקה והגוף המנהל את הנכס בפועל עשויים להיות שונים זה מזה. שאלו את היזם המוכר לכם את העסקה מי ינהל אותה בפועל. אם מדובר בעסקת השבחה כדאי לראות פרויקטים קודמים שבצע הקבלן. אם מדובר בעסקה מניבה (שכירויות קיימות) ולאחר מכן מכירה ברווח ללא השבחה – כדאי לראות עסקאות קיימות שהחברה מנהלת כיום.

האם מתוכננת הגדלת הרווחיות בעתיד?

התוכנית העסקית המוצגת בפניכם צריכה לכלול גם את הצפי לשנים הבאות. האם אתם מזהים בה תוכניות להגדלת הריווחיות בעתיד? נסו לבחון את מקורן. אם מדובר בעסקה מניבה יתכן ומדובר בהגדלת השכירויות על בסיס השבחה של הנכס. יתכן ומדובר דווקא בנכס בעל תפוסה חלקית והגדלת הרווח מבוססת על הגדלת התפוסה (עליה מ75% ל95% למשל). בדקו מדוע הבעלים הקודם של הנכס לא ביצע שינויים אלה? והאם יש גורמים נוספים (למשל הגירה שלילית) שהשפיעו על סיכוי ההצלחה של הפרויקט בעבר?

האם הנתונים מחושבים בצורה שמרנית או שאי הוודאות נלקחת בחשבון?

חשוב לוודא כי הבלתי צפוי נלקח בחשבון לא רק בשלב השיפוץ וההשבחה של הנכס אלא גם בתכנון השכירויות הצפויות. לכל תוכנית עסקית טובה צריך להיות תרחיש אופטימי, פסימי וכן ניתוח של רמת הסיכון במקרה שהפרויקט לא יצליח. האם התשואה תעמוד על 0% או שאתם עלולים גם להיות במצב שבו אתם מופסדים?

האם בוצע גידור סיכונים?

בתכנון השקעות נדל"ן נהוג לבצע גידור סיכונים באמצעות בחירת מספר אסטרטגיות יציאה וכן באמצעות השקעה באפיקים נוספים שיכולים לממן הפסד באחד האפיקים. קרנות השקעה המבצעות גידור סיכונים לא "ישימו את כל הביצים" תחת נכס או פרויקט אחד אלא ישקיעו במספר פרויקטים במקביל.

במידה ואחד הפרויקטים מצליח פחות מקודמיו או מפסיד החברה לא תקרוס אלא תוכל לשמור על יציבות בזכות רווחים ממקורות אחרים. לכן, חשוב לבדוק כי החברה עמה אתם מתחילים את ההתקשרות לא תלויה בפרויקט המשותף שלכם להמשך קיומה.